Start / KI für Immobilienmakler
gerlinger.ai ist eine KI-Agentur für Maklerbüros. Wir sitzen in Backnang im Rems-Murr-Kreis, bauen für Betriebe mit 5 bis 250 Mitarbeitern und fangen dort an, wo die Zeit zwischen Anfrage und Notartermin versickert: Portalanfragen beantworten, Besichtigungen terminieren, Objektunterlagen zusammensuchen, Exposé-Angaben prüfen, Nachweise für das Geldwäschegesetz sauber ablegen. Verkaufen bleibt dein Beruf.
45 Minuten, kostenlos und ohne Verkaufsgespräch. Im Umkreis von etwa 60 Kilometern um Backnang kommen wir für den Auftakt ins Büro, sonst läuft alles per Video.
Auswahl aus über 200 Projekten seit 2007, überwiegend Handel und E-Commerce.
TÜV Rheinland geprüftVerkaufspsychologie-Expert:in, ID 0217464581Das Verkaufsgespräch kannst du. Teuer wird der Rest: dreißig gleiche Portalanfragen an einem Abend, Terminvorschläge per Telefonkette, Unterlagen, die bei drei verschiedenen Stellen liegen, und ein Exposé, in dem eine Pflichtangabe fehlt.
KI für Immobilienmakler ersetzt keinen Makler und keine Bewertung. Sie übernimmt die Zuarbeit: Anfragen aus den Portalen sofort beantworten und vorsortieren, Besichtigungen terminieren, Objektunterlagen auslesen, Exposé-Entwürfe aus deinen eigenen Angaben bauen und die Nachweise ablegen, die du ohnehin führen musst.
Wir suchen den einen Ablauf, der bei jedem Objekt Stunden frisst und immer gleich läuft. Der wird zuerst automatisiert, gemessen und erst danach kommt der nächste.
Wenn deine Maklersoftware das Problem schon löst, sagen wir das und bauen nichts.
Alle fünf haben dasselbe Muster: Sie wiederholen sich bei jedem Objekt, die nötigen Angaben liegen schon irgendwo, und heute trägt ein Mensch sie von Hand zusammen.
Ein neues Inserat bringt Anfragen im Minutentakt, und die meisten stellen dieselben drei Fragen. Eine Automation antwortet sofort, und zwar mit den Angaben, die gepflegt in deinem Objektdatensatz stehen: Fläche, Baujahr, Ausstattung, freie Besichtigungstermine, Angaben aus dem Energieausweis. Sie stellt die Rückfragen, die du sonst stellst, und legt die Interessenten sortiert ab. Frei formulierter Text, etwa ein Exposé oder eine Einschätzung zum Objekt, geht erst nach deiner Freigabe hinaus. Du telefonierst mit denen, bei denen es sich lohnt, statt mit allen.
Statt zwanzig Rückrufen bekommt jeder Interessent die freien Zeitfenster, wählt selbst und erhält die Bestätigung mit Adresse und Hinweisen. Absagen und Nachrücker regelt derselbe Ablauf. Was bleibt, ist eine Teilnehmerliste, mit der du zur Besichtigung fährst.
Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis: Das kommt als PDF und als Scan. Eine Dokumentenerkennung liest die Kennzahlen heraus, legt sie strukturiert ab und markiert, was fehlt oder sich widerspricht. Aus dem Aktenordner wird ein Datensatz.
Aus dem Objektdatensatz entsteht der Exposé-Entwurf in deiner Sprache und mit deinen Textbausteinen. Bevor er hinausgeht, gleicht der Ablauf ab, ob die Angaben aus dem Energieausweis vollständig dabei sind, die in einer Immobilienanzeige stehen müssen, und markiert, was fehlt. Verantwortlich für die Pflichtangaben bleibst du: Freigegeben wird von dir, nicht vom System.
Wer während einer Besichtigung anruft, kommt nicht durch. Ein Telefonassistent nimmt an, erfasst Objekt und Anliegen und legt den Rückruf in deine Liste. Dazu beantwortet eine Wissensdatenbank Fragen aus deinen eigenen Akten: Was war damals im Protokoll, wie war die Wohnfläche berechnet, welcher Notar hat beurkundet.
Wir haben in der Immobilienvermittlung keine öffentlichen Referenzen und behaupten auch keine. Was hier steht, sind Abläufe und ihre Machbarkeit, keine Fallstudien.
Ein Maklerbüro darf nicht einfach schnell inserieren und später aufräumen. In der Anzeige müssen bestimmte Angaben stehen, und vor dem Geschäft muss identifiziert und aufgezeichnet werden. Beides ist Fleißarbeit, und genau deshalb eignet es sich für Automatisierung.
Liegt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige laut § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, früher Gebäudeenergiegesetz und kurz GEG, fünf Dinge nennen: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger für die Heizung und bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse. Der Immobilienmakler steht dort ausdrücklich als Verantwortlicher neben Verkäufer und Vermieter.
Wer nicht sicherstellt, dass die Pflichtangaben in der Anzeige stehen, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 desselben Gesetzes. Die Geldbuße dafür reicht nach Absatz 2 Nummer 2 bis zu zehntausend Euro. Ein Prüfschritt, der vor jeder Veröffentlichung automatisch läuft, kostet dagegen nichts.
Immobilienmakler sind nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 des Geldwäschegesetzes ausdrücklich Verpflichtete. Bei der Vermittlung von Kaufverträgen gelten die Sorgfaltspflichten immer, bei Miet- und Pachtverträgen ab einer monatlichen Nettokaltmiete von 10.000 Euro. Für den Zeitpunkt gilt eine Sonderregel: Nicht Absatz 1 mit seinem „vor Begründung der Geschäftsbeziehung“, sondern § 11 Absatz 2 des Geldwäschegesetzes. Danach sind die Vertragsparteien des vermittelten Rechtsgeschäfts zu identifizieren, „sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind“. Das ist ein früherer Zeitpunkt, und er betrifft beide Seiten, nicht nur deinen Auftraggeber. Aufzuzeichnen sind nach § 8 die Angaben und Informationen, die du zur Erfüllung der Sorgfaltspflichten erhoben hast, und diese Aufzeichnungen sind fünf Jahre aufzubewahren.
Quellen im Wortlaut: § 87 und § 108 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), das bis zur Umbenennung Gebäudeenergiegesetz (GEG) hieß und bei gesetze-im-internet.de weiter unter dieser Kurzform verlinkt ist, dazu § 2, § 10, § 11 und § 8 GwG, alle abgerufen am 10. September 2026. Das ist keine Rechtsberatung: Die Bewertung für dein Büro trifft dein Anwalt.
Das ist der eigentliche Grund, warum im Maklerbüro so viel abgetippt wird. Die Angaben existieren alle, sie liegen nur in Papierform, in fremden Systemen und in Dateien, die niemand durchsuchen kann.
Deshalb fangen wir nicht mit einem Werkzeug an, sondern mit der Frage, welche dieser Unterlagen bei dir wirklich jedes Mal anfallen. Erst danach lohnt sich eine Dokumentenerkennung.
Die Rechnung ist einfach: Wie oft passiert der Ablauf, wie lange dauert er heute, und wie viel davon bleibt übrig. Trägt sie nicht, sagen wir das vor dem Angebot.
Die Reihenfolge entscheidet über die Kosten. Erst die Maklersoftware für die Kernabläufe, dann die KI-Bausteine daneben, und eigene Software nur dort, wo beides nicht passt.
Objektverwaltung, Interessentenabgleich, Portalanbindung und Vorlagen sind gelöste Probleme. Dafür gibt es fertige Branchensoftware, und für ein Büro dieser Größe ist sie fast immer günstiger als jede Eigenentwicklung.
Dort, wo die Maklersoftware endet, beginnt die Handarbeit: die Anfragenflut am Abend, Scans statt Daten, die Terminkette, die Prüfung der Pflichtangaben. Genau diese Lücken schließen wir, ohne dein bestehendes System auszutauschen.
Erst wenn ein Ablauf für dein Büro typisch ist und keine Standardlösung ihn abbildet, lohnt sich eine eigene Web-App. Typisch sind Eigentümerportale, Besichtigungsplaner und Auswertungen über mehrere Systeme hinweg.
Zur Einordnung: In der Digitalisierungsstudie von ZIA und EY-Parthenon, veröffentlicht am 9. September 2025, sehen 90 Prozent der Befragten künstliche Intelligenz als Schlüsseltechnologie der kommenden fünf Jahre. Grundlage ist nach dem Kapitel „Design der Studie“ auf Seite 7 eine im ersten Halbjahr 2025 durchgeführte Umfrage, an der rund 150 Beschäftigte privatwirtschaftlicher und öffentlicher Unternehmen teilgenommen haben. Die Erhebung ist damit älter als ein Jahr, und eine Einschätzung ist noch kein eingeführter Ablauf.
Im kostenlosen Analysegespräch nehmen wir einen Objektauftrag von der Anfrage bis zur Übergabe auseinander und suchen den Ablauf mit dem größten Hebel. Danach bekommst du eine schriftliche Einschätzung mit den drei sinnvollsten Ansatzpunkten und weißt, ob sich der erste Schritt trägt.
Weiter geht es je nach Fall mit einer Automation, einer KI-Lösung wie Dokumentenerkennung oder Telefonassistent oder einer Web-App. Wer erst einmal Ideen sammeln will, findet in den 50 KI-Abläufen die Aufgaben nach Abteilung sortiert. Was ein Vorhaben ungefähr kostet, steht auf der Seite Investition: Ein erstes abgegrenztes Vorhaben startet ab 4.500 € netto.
Deine Frage fehlt? Schreib uns, wir antworten innerhalb eines Werktags.
Vier Dinge decken die meiste Handarbeit ab: eine Automation für die Portalanfragen, eine Terminvergabe für Besichtigungen, eine Dokumentenerkennung für Grundbuch, Teilungserklärung und Energieausweis und eine Wissensdatenbank für die eigenen Altakten. Alles andere kommt danach. Welcher der vier bei dir zuerst dran ist, hängt davon ab, wie viele Objekte du parallel führst.
Sie kann den Entwurf schreiben, aus deinen Objektdaten und deinen Textbausteinen. Freigeben musst du. Der wichtigere Teil ist ohnehin der Prüfschritt davor: ein Abgleich auf Vollständigkeit, ob die Angaben aus dem Energieausweis in der Anzeige stehen, also Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse. Die Verantwortung für die Pflichtangaben bleibt beim Makler und geht nicht auf die Software über, deshalb liegt die Freigabe bei dir.
Wer nicht sicherstellt, dass die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige stehen, begeht nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, früher Gebäudeenergiegesetz, eine Ordnungswidrigkeit. Die Geldbuße reicht dafür nach Absatz 2 Nummer 2 bis zu zehntausend Euro. Deshalb bauen wir die Prüfung als festen Schritt vor die Veröffentlichung, nicht als Erinnerung im Kopf.
Beim Einsammeln und Ablegen ja, bei der Bewertung nein. Immobilienmakler sind nach § 2 Absatz 1 Nummer 14 des Geldwäschegesetzes Verpflichtete. Den Zeitpunkt regelt für sie § 11 Absatz 2: identifiziert wird, sobald ein ernsthaftes Interesse der Vertragsparteien an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind. Ein Ablauf kann die nötigen Angaben anfordern, die Vollständigkeit prüfen, die Aufzeichnungen strukturiert ablegen und die Aufbewahrungsfrist von fünf Jahren überwachen. Ob ein Verdachtsfall vorliegt, entscheidest du.
Für die ersten drei Fragen ja, und das ist der Punkt. Wer abends um zehn eine Anfrage stellt, will eine Antwort und keine Eingangsbestätigung. Sobald es konkret wird, übernimmst du. Die Systeme sind so gebaut, dass sie das Gespräch übergeben statt es zu simulieren.
Wo möglich, wählen wir Anbieter mit Verarbeitung in der EU. Kann ein Anbieter Daten außerhalb der EU verarbeiten, sagen wir das vor dem Start und nennen die Rechtsgrundlage, etwa das EU-US Data Privacy Framework oder Standardvertragsklauseln. Unterauftragnehmer legen wir ebenfalls vorher offen, denn schon ein Zugriff aus einem Drittland ist eine Übermittlung nach Artikel 44 ff. DSGVO. Vor dem Start legen wir fest, welche Daten das System überhaupt sieht, wie lange sie bleiben und wann sie gelöscht werden, und dokumentieren das für deine Datenschutzerklärung. Die Aufbewahrungspflichten aus dem Geldwäschegesetz bleiben davon unberührt.
Das hängt davon ab, wie viele Systeme beteiligt sind, in welchem Zustand die Daten sind und wie viele Ausnahmen der Ablauf kennt. Deshalb steht hier keine Pauschale. Auf der Seite Investition steht die einzige Aussage, die wir vorab treffen: Ein erstes abgegrenztes Vorhaben startet ab 4.500 € netto. Nach dem kostenlosen Analysegespräch bekommst du eine feste Spanne für den nächsten Schritt, laufende Kosten für Server und Modelle eingerechnet.
In 45 Minuten finden wir heraus, wo KI in deinem Büro sofort Wirkung zeigt. Ehrlich, ohne Folien.
Analysegespräch buchen