Start / KI für Hausverwaltungen
gerlinger.ai ist eine KI-Agentur, die mit Hausverwaltungen und Immobilienverwaltungen arbeitet. Wir sitzen in Backnang im Rems-Murr-Kreis, bauen für Verwaltungen mit 5 bis 250 Mitarbeitern und fangen dort an, wo der Tag zerfällt: beim Telefon. Ein Wasserschaden, eine Frage zur Nebenkostenabrechnung, ein Handwerker, der nicht gekommen ist, und schon ist die Abrechnung, an der jemand gerade saß, wieder liegen geblieben. Die Entscheidung bleibt beim Verwalter, die Zuarbeit drumherum wird leiser.
45 Minuten, kostenlos und ohne Verkaufsgespräch. Im Umkreis von etwa 60 Kilometern um Backnang kommen wir für den Auftakt ins Büro, sonst läuft alles per Video.
TÜV-zertifiziertVerkaufspsychologie, TÜV RheinlandDie Abrechnung selbst ist geübt. Teuer wird, was ständig dazwischenkommt: das Telefon, in dem ein Mieter einen Schaden meldet, dieselbe Frage zur Betriebskostenabrechnung von zwölf Parteien im selben Haus, ein Handwerker, den niemand erreicht, und die Suche nach dem Beschluss von 2019, den ein Eigentümer gerade wissen will.
KI für Hausverwaltungen ersetzt keinen Verwalter und keine Entscheidung. Sie übernimmt die Zuarbeit: Anrufe und Schadensmeldungen annehmen und weiterleiten, Handwerkertermine nachhalten, Mieteranfragen vorsortieren, Beschlüsse und Verträge durchsuchbar machen und Angaben aus Dokumenten auslesen. Freigegeben wird weiter von einem Menschen.
Wir suchen den einen Ablauf, der jeden Monat Stunden frisst und immer gleich läuft. Der wird zuerst automatisiert, gemessen und erst danach kommt der nächste.
Wenn deine Verwaltersoftware das Problem schon löst, sagen wir das und bauen nichts.
Das ist kein Gefühl, sondern das Ergebnis der größten Jahresumfrage der Branche. Der Grund, den die Befragten am häufigsten nennen, ist nicht die Menge der Objekte, sondern dass sich der Aufwand pro Objekt nicht vorhersagen lässt.
der befragten Verwaltungen bezeichnen sich als überlastet
VDIV-Branchenbarometer 2026, 19. August 2026nennen den schwer vorhersehbaren Zeitaufwand pro Objekt als größte Hürde
VDIV-Branchenbarometer 2026, 19. August 2026lehnen mehr als die Hälfte der eingehenden Anfragen von Eigentümergemeinschaften ab
VDIV-Branchenbarometer 2026, 19. August 2026Genaue Werte: 62,1 Prozent der befragten Unternehmen gaben an, überlastet zu sein, und mehr als die Hälfte kann offene Stellen nicht besetzen. Als größte Herausforderung im Arbeitsalltag nennen 64,7 Prozent den schwer vorhersehbaren Zeitaufwand pro Objekt, 38,2 Prozent nicht kalkulierbare Zusatzaufgaben. Bei 45,9 Prozent der Befragten wurde mehr als die Hälfte der eingehenden Gesuche von Eigentümergemeinschaften abgelehnt, nicht weiterverfolgt oder mit einem Abwehrangebot beantwortet. Quelle ist das VDIV-Branchenbarometer 2026, die vierzehnte Jahresumfrage des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland, erhoben vom 4. März bis 11. Mai 2026 unter 1.078 teilnehmenden Unternehmen, davon 476 mit vollständig beantwortetem Fragebogen. Zur Größenordnung: Der VDIV zählt nach eigenen Angaben rund 4.300 Mitgliedsunternehmen mit 8,7 Millionen verwalteten Einheiten, davon 7,2 Millionen WEG-Einheiten und 1,5 Millionen Mieteinheiten, abgerufen am 10. September 2026.
Alle fünf haben dasselbe Muster: Sie wiederholen sich jeden Monat, die nötigen Angaben liegen schon irgendwo im Haus, und heute trägt sie ein Mensch von Hand zusammen.
Ein Telefonassistent nimmt jeden Anruf beim ersten Klingeln an, auch außerhalb der Sprechzeiten. Er fragt strukturiert ab, was für eine Schadensmeldung nötig ist: Objekt, Wohnung, Name, Rückrufnummer, was genau passiert ist und seit wann. Dringende Fälle wie Wasser oder Heizungsausfall im Winter leitet er sofort weiter, alles andere legt er als Vorgang mit vollständigen Angaben ab. Die Rückfrage, in welchem Haus der Schaden eigentlich war, entfällt.
Nach der Meldung beginnt das Hinterhertelefonieren: Wer ist zuständig, hat er den Auftrag bekommen, war er da, ist der Mieter erreichbar gewesen. Eine Automation schickt den Auftrag mit allen Angaben an den passenden Betrieb, erinnert nach einer festgelegten Frist, fragt den Termin beim Mieter an und zeigt in einer Liste, welcher Vorgang wo hängt. Der Überblick bleibt, das Nachtelefonieren fällt weg.
Nach dem Versand der Betriebskostenabrechnung kommen die Fragen gebündelt und ähneln sich stark: Warum ist die Heizung teurer, wie kommt der Verteilerschlüssel zustande, wo ist meine Vorauszahlung berücksichtigt. Ein Assistent liest mit, sortiert nach Objekt und Anliegen, schlägt für die wiederkehrenden Fälle einen Antwortentwurf mit den Zahlen aus der Abrechnung vor und legt echte Einwendungen dem Verwalter vor.
Was wurde 2019 zur Fassade beschlossen, wie lautete der Wortlaut, wurde er angefochten? Eine Wissensdatenbank aus Beschluss-Sammlung, Protokollen und Teilungserklärung beantwortet die Frage in Sekunden und zeigt die Fundstelle mit, damit dein Team die Antwort am Original prüfen kann. Für die Eigentümerversammlung entsteht daraus die Zuarbeit: Tagesordnung aus offenen Punkten, Zusammenfassung der Vorgeschichte, Entwurf für Beschlussvorlagen.
Verwalterverträge, Versorgerverträge, Wartungsverträge, Heizkostenabrechnungen und Handwerkerrechnungen kommen als PDF und als Papier. Eine Dokumentenerkennung liest heraus, was man immer wieder sucht: Laufzeiten, Kündigungsfristen, Preisgleitklauseln, Zählernummern, Rechnungsbeträge und Leistungszeiträume, ordnet sie dem Objekt zu und markiert, was unklar ist. Geprüft werden die markierten Fälle statt alle.
Wir haben in diesen Branchen keine öffentlichen Referenzen und behaupten auch keine. Was hier steht, sind Abläufe und ihre Machbarkeit, keine Fallstudien.
In der Verwaltung hängen an fast jedem Ablauf eine Frist und eine Pflicht, die im Gesetz steht. Eine KI kann die Zuarbeit übernehmen, aber sie kann die Pflicht nicht tragen. Verantwortlich bleibt der Verwalter, und genau daran richten wir den Zuschnitt aus.
§ 556 Absatz 3 BGB verlangt, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt wird. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter wiederum muss Einwendungen bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen. Eine Automation kann diese Fristen überwachen und rechtzeitig erinnern. Rechnen und freigeben muss weiter ein Mensch.
§ 24 Absatz 7 WEG schreibt vor, was in die Beschluss-Sammlung gehört: der Wortlaut der in der Versammlung verkündeten Beschlüsse, schriftliche Beschlüsse und einschlägige gerichtliche Entscheidungen, fortlaufend nummeriert und datiert, mit Vermerk bei Anfechtung oder Aufhebung. Nach Absatz 8 führt sie der Verwalter. Eine Wissensdatenbank darf diese Sammlung durchsuchbar machen und Fundstellen zeigen. Sie ersetzt die Sammlung nicht, denn deren Führung bleibt eine gesetzliche Pflicht.
Name, Anschrift, Wohnung, Zahlungsverhalten, Schadensmeldung und Verbrauchswerte fallen unter die DSGVO. Wer ein KI-System einsetzt, braucht deshalb einen Auftragsverarbeitungsvertrag, eine schriftliche Festlegung, welche Daten das System überhaupt sieht, und eine Aussage dazu, wo sie liegen und wie lange. Bei einem Telefonassistenten kommt der Hinweis auf eine Aufzeichnung dazu, falls mitgeschnitten wird. Wir bauen so, dass die Daten die EU nicht verlassen.
Quellen im Wortlaut: § 556 BGB, § 24 WEG und § 27 WEG, abgerufen am 10. September 2026. § 27 WEG beschreibt, welche Maßnahmen der Verwalter selbst treffen darf: solche von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen und solche, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Wohnungseigentümer können diese Befugnisse durch Beschluss einschränken oder erweitern. Ein KI-System bereitet in diesem Rahmen vor, es entscheidet nicht. Das ist keine Rechtsberatung: Die Bewertung für deine Verwaltung trifft dein Anwalt.
Die Rechnung ist einfach: Wie oft passiert der Ablauf, wie lange dauert er heute, und wie viel davon bleibt übrig. Trägt sie nicht, sagen wir das vor dem Angebot.
Die Reihenfolge entscheidet über die Kosten. Erst die Verwaltersoftware für die Kernabläufe, dann die KI-Bausteine daneben, und eigene Software nur dort, wo beides nicht passt.
Buchhaltung, Sollstellung, Betriebskostenabrechnung, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Mahnwesen sind gelöste Probleme. Dafür gibt es etablierte Branchensoftware, und für eine Verwaltung ist sie fast immer günstiger und sicherer als jede Eigenentwicklung.
Dort, wo die Verwaltersoftware endet, beginnt die Handarbeit: das Telefon außerhalb der Sprechzeiten, das Hinterhertelefonieren beim Handwerker, die zwölf ähnlichen Fragen nach der Abrechnung, die Suche im Beschlussordner. Genau diese Lücken schließen wir, ohne dein bestehendes System anzufassen.
Erst wenn ein Ablauf für deine Verwaltung typisch ist und keine Standardlösung ihn abbildet, lohnt sich eine eigene Web-App. Typisch sind Mieter- und Eigentümerportale für Meldungen und Dokumente, Auswertungen über mehrere Systeme hinweg und Dashboards für offene Vorgänge und Fristen.
Im kostenlosen KI-Ready-Check nehmen wir einen Monat in deiner Verwaltung auseinander und suchen den Ablauf mit dem größten Hebel. Meistens ist es das Telefon oder das Nachfassen beim Handwerker. Danach bekommst du eine schriftliche Einschätzung mit den drei sinnvollsten Ansatzpunkten und weißt, ob sich der erste Schritt trägt.
Weiter geht es je nach Fall mit einem KI-Telefonassistenten, einer Automation für die Handwerkerkoordination, einer weiteren KI-Lösung wie der Wissensdatenbank aus Beschlüssen und Protokollen oder einer Web-App für ein Mieterportal. Wer erst einmal Ideen sammeln will, findet in den 50 KI-Abläufen die Aufgaben nach Abteilung sortiert. Was ein Vorhaben ungefähr kostet, steht auf der Seite Investition: Es geht ab einem mittleren vierstelligen Bereich los.
Deine Frage fehlt? Schreib uns, wir antworten innerhalb eines Werktags.
gerlinger.ai arbeitet mit kleinen und mittleren Unternehmen von 5 bis 250 Mitarbeitern, darunter Verwaltungen und Dienstleister rund um Immobilien. Der Sitz ist in Backnang im Rems-Murr-Kreis. Beratung und Umsetzung kommen aus einer Hand: Dieselbe Person nimmt den Ablauf auf und baut anschließend die Lösung. Öffentliche Referenzen aus der Immobilienverwaltung haben wir nicht, und wir behaupten auch keine.
Er nimmt Anrufe an, auch außerhalb der Sprechzeiten, und führt ein normales Gespräch in gesprochener Sprache. Bei einer Schadensmeldung fragt er ab, was der Vorgang braucht: Objekt, Wohnung, Name, Rückrufnummer, Art des Schadens und seit wann er besteht. Dringende Fälle leitet er sofort an die hinterlegte Rufnummer weiter, alles andere legt er als vollständigen Vorgang ab. Auskünfte, die eine Bewertung erfordern, gibt er nicht, sondern vermerkt einen Rückrufwunsch.
Ja, wenn die Voraussetzungen der DSGVO erfüllt sind. In der Praxis heißt das: ein Auftragsverarbeitungsvertrag mit dem Dienstleister, eine schriftliche Festlegung, welche Daten das System sieht, ein Zweck, der zur Verwaltung des Objekts passt, und festgelegte Löschfristen. Wir bauen die Lösungen so, dass sie auf europäischen Servern laufen und die Daten die EU nicht verlassen. Wird ein Telefonat mitgeschnitten, gehört der Hinweis darauf an den Anfang des Gesprächs.
Rechnen sollte weiter deine Verwaltersoftware, dafür ist sie gebaut. Sinnvoll ist KI an den Rändern: Belege und Rechnungen auslesen und dem Objekt zuordnen, Verbrauchswerte aus Abrechnungen der Messdienstleister übernehmen, die Zwölfmonatsfrist nach § 556 Absatz 3 BGB überwachen und nach dem Versand die Rückfragen der Mieter vorsortieren und mit Antwortentwürfen versehen. Freigegeben wird jede Abrechnung von einem Menschen.
Nein. Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Absatz 7 und 8 WEG vom Verwalter zu führen, mit Wortlaut, fortlaufender Nummer, Datum und Vermerken zu Anfechtung oder Aufhebung. Eine Wissensdatenbank legt sich daneben und macht den Bestand durchsuchbar: Sie beantwortet Fragen aus Beschlüssen, Protokollen und Teilungserklärung und zeigt immer die Fundstelle, damit dein Team am Original prüfen kann. Sie kürzt die Suche ab, sie übernimmt keine Pflicht.
Entscheidend ist nicht die Zahl der Mitarbeiter, sondern wie oft ein Ablauf vorkommt. Eine Verwaltung mit sechs Mitarbeitern und 1.200 Einheiten, bei der täglich zwanzig Anrufe hereinkommen, hat einen größeren Hebel als eine größere Verwaltung mit wenigen, ruhigen Objekten. Im KI-Ready-Check rechnen wir das an deinen Zahlen durch, und wenn es sich nicht trägt, sagen wir das.
Das hängt davon ab, wie viele Systeme beteiligt sind, in welchem Zustand die Daten sind und wie viele Ausnahmen der Ablauf kennt. Deshalb steht hier keine Pauschale. Auf der Seite Investition steht die einzige Aussage, die wir vorab treffen: Es geht ab einem mittleren vierstelligen Bereich los. Nach dem kostenlosen KI-Ready-Check bekommst du eine feste Spanne für den nächsten Schritt, laufende Kosten für Server, Telefonie und Modelle eingerechnet.
Der KI-Ready-Check ist dein kostenloses Erstgespräch. In 45 Minuten finden wir heraus, wo KI in deiner Verwaltung sofort Wirkung zeigt. Ehrlich, ohne Folien.
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